7月21日，作为2016(第六届)中国产业新区高峰论坛的平行论坛，“雕琢时光·2016中国旧改园区创新论坛”在召开。会上，包括尚8总经理史劲松、清华大学建筑学院副教授刘伯英、宝蓝总裁刘宝廷、法国GV咨询公司吴乔治等多位嘉宾就旧改这一话题进行了一场圆桌对话。主要对国内旧改政策、环境与出路做了专业的交流。下文为具体对话内容↓↓↓
对话嘉宾：
清华大学建筑学院副教授，清控人居遗产研究院副院长，中国建筑学会工业建筑遗产学术委员会副主任委员兼秘书长刘伯英
法国国家级荣誉军官勋章，法国FORSKEL有限公司主席，法国GV咨询公司经理 吴乔治
宝蓝物业服务股份有限公司总裁 刘宝廷
尚巴文化集团副总经理 史劲松
北京丰宝恒投资有限公司总经理 陈世杰
中国产业新区研究员特约研究员 江涛 (主持人)
以下为对话实录：
旧改：要破也要立
【江涛】：从设计领域，旧改这个事情，其实是一直存在的，但是从产业来说，这个事是这两年我听到频率比较多的。如果我们把它定义为一个产业，在产业的发展历史上，有没有可能划分出一个阶段性过程呢?对中国来说，旧改这个产业，能不能框出一个发展的时间段?目前这个阶段，从去年或者今年开始，应该是一个新的阶段，带动它的有可能是包括政府提出的“双创”。刘老师，您有没有一个简单的阶段划分?
【刘伯英】：这个问题很宏观，实际上城市更新和城市的开发兴建是始终存在的，城市是一个生命体，就跟我们人的细胞天天在死去，也有新的细胞在长出来，城市也一样，实际上我们在建国后，从旧城市更新来说，主要分为三大块：一是居住区，一个是旧的商业区，再就是工业区。
首先就居住区来说，一直在不断地在改造过程中，像解放初期的“龙须沟”，我们现在叫它棚户区改造，持续了几十年的时间，包括改革开放，我们对传统居住区、传统商业区的改造，传统的商业区比如琉璃厂、前门大街等的改造。现在已经进入到一个工业用地更新的新阶段，严格来说工业用地的更新也不是这两年才开始。工业企业的搬迁，从80年代中期的时候，就开始大量的进行。前十几年的时间，我们觉得应该拆，因为那个时候，工业给我们带来负面的影响太多，比如说跟我们城市争能源、争交通，造成很大的环境污染。大量的工业企业搬迁在八九十年代就已经在进行，比如说CBD，整个CBD的65%用地都是原来的工业区。
以前更多的是拆，现在是侧重于用。拆的太多，有价值的东西拆没了。798幸亏没拆掉，还有首钢京东方。首钢算是156的项目，在中国的工业遗产角度来说，它是价值非常突出的一个项目。当然也是我们城市建设的主导思想在变，从可持续发展，资源节约型和生态友好型，引起我们对工业资源的再思考。
【江涛】：按照您对产业定位的理解，您感觉政府在支持力度上，对这类产业提供的支持或者开放性程度，到一个什么样的深度?
【陈世杰】：北京市第一个支持利改的政策2007年就出台了，2006年我们和刘伯英调查，突然间发现在操作751的时候，把旧工厂改成时尚设计广场很好，在这么一个背景下，是不是多留一些城市的工业资源，直接进行改造。我们和学术界联手做北京的调查研究，当时发现还有一百多家厂房在城市里。2007年出台的129号文里，在工业厂房不变，不动主体结构，往里植入新兴产业，希望规划部门、土地部门和政府的建设审批部门给开放绿灯，大力支持，这是一个指导意见，后来又做了一个导则，再后来又出台鼓励企业搞工业旅游，国家是出台了一系列这样的文件的。
但是现在看，北京的土地开发价值太大了，所以就导致我们虽然在做一件好事，但是没有好的下场。
对建筑要怀有敬畏之心
【江涛】：在土地价格或者是每平米售价面前，工业的遗产价值可能在商业里面不是特别显眼，如果没有这些政策，我估计北京城更没人看，只留几条道路，就没有什么了。我本身是建筑出身，有一些这样的情怀，对老的东西或者历史文脉的东西要有这样的情怀。
另一个角度，从商业角度来讲，毕竟它是一门生意，可能政府还不是完全支持。我们如果想进这个行业，选址是很大的问题，有点类似于商业地产，或者办公地产，可以同比一下。作为前辈，尚8的园区仔细看了一下正好都在四环里面，是非常理想的位置，目前来看，怎么做都很容易达到经济效果。您之前讲开拓五环以外的园区，对北京这样的城市，园区的商业价值如何判断?
【史劲松】：我们目前的园区80%是在五环以内的，这跟我们做的时间比较早有关系。坦率地说，五环以内的园区体量比较小，我们有大的园区，三四十万平米的，但是四环、五环基本都是五万平米以内的，因为小，适合把它做的精致一些，其他方面不用考虑，像交通、配套问题都很有优势。五环以内是什么概念呢?北京市两千多万人口，其中有一半的人口，大概有一个数据，51%左右的人生活在五环以外，每天会有这样的情况，五环的人会往五环以内拥挤，好的学校、好的医院全部都在五环以内，五环以内存在各种各样的问题。
北京市现在又在进行相关的疏解，政府也在往五环以外在走，所有这些好的医疗、好的学校，交通的状况也都得到一些改善，大的发展趋势在往五环以外走，当整个环境有所改变的时候，我在那里生存，我就有比较好的条件。同时，园区作为其他设施的配套，园区也利用其他的配套，是一个互相作用的问题。
【江涛】：您向外的概念还是顺应整个城市功能的疏解，旧改虽然不是一个主流，注定是一个跟随性的产业，会依附于一个城市的发展，或者一个大的产业的发展步伐。现在地理位置比较偏一点的产业园，待开发的体量如何控制?
【史劲松】：体量比较大，现在空间释放的速度也很快，在北京，我认为做我们这个行业，现在是一个比较好的时期。但是我觉得可能能够抓住，的时间点也就是这一两年，如何对旧改进行一个准确的定位，这可能也是比较苦恼的地方。
【江涛】：产业集中在五环以内，一旦往五环以外疏解，是有天花板的。我前一阵儿听一个新闻，毛大庆的三千工位的优客工场，就要吸收城内大量的创业办公移植过去。
【史劲松】：优客工场和无界合作，大概拿了四万平米，我们一分为二的看孵化器，即便我们看3Q，它也在城市的中间，有时候不见得完全是位置的问题，还是整个产业带的问题。打个比方，从北边来说，我们在西三旗有一个项目，也是在五环以外，我根本不用愁它未来的发展，因为整个互联网公司、互联网人才，基本上都集中在十三号线那一带，中国几个大的互联网公司也都集中在那个区域，小的有小的消化方法，大的有大的规划策略。
【江涛】：对市场容量的判断，目前旧改是没有一个市场判断的，它占市场比例相对低，我听到毛大庆的新闻有点吃惊，是否这个数据真实成立?现在大量的双创空间出现闲置，而且还要给补贴，可能他们倒闭了，这个也变成旧改的一种方式。
我听陈总讲的几个模式，尚8被定义成经济型，降低成本，把成本优势让位给入驻商户，我觉得从成本角度来说，到底哪一种，当然是符合你的产品定位最好。尚8已经做出来了自己的模式，您对你的客群，对你的影响力有一个清晰的判断，任何行业都有设计和成本的关系。
【刘伯英】：这个东西不绝对，关键在你的目标定位，或者说你能够招到什么样的客户群，这事就看你有多大胆了。
【陈世杰】：首先是对建筑的敬畏之心，咱们现在说厂房，厂房通常不是危房，是可用的房子，在这么一个情况下，目前大部分人会用开发商的思维方式，遇到一块地就要做设计，就要PK建筑的设计内涵，然后打造成特有的价值。因为是旧厂房，旧厂房的背景是历史，是人文情怀，我们叫特有的资源优势，一般用开发商模式是不会这么理解问题的。
为什么尚8这么多年?我觉得这个品牌非常棒，就是史劲松他们对建筑的理解到位了，他们做第一个郎家园8号旧改的时候，连里面的结构都没改，最后是那些思想家们进去改的。我们在老房子里办公，他们公司最早叫老房子投资公司，是对的。首先你认识老房子，我们最常做的一件事情，见到老房子了不容忍了，把它重新套上一个衣服，但这总有过时的时候，唯有一件事没有过时的，就是中山装。
【陈世杰】：第一是思维模式得改，如果它有了，在那儿了，我们看能不能使用，不能使用，假设是功能。我们说老房子出问题了，首先是维护出问题了，其次是保洁程度出问题了，还有不符合时尚的功能。第一，做保洁，我们只不过把一个房子的窗户擦干净了，把破坏掉的玻璃全补齐了，就是首钢的老房子，一开始五毛钱都租不出去，两块钱、三块钱一大堆人排队在后面等着。现在让你正确认识老房子的同时，一定要把控住，不要过度设计。设计是为现在的生活方式服务的，不是为建筑本身服务。现在最时尚的网络公司，电通也好、惠通也好，方家胡同最时髦的啤酒屋，过去还有墙皮，再好一点还要刷一层涂料，人家进去以后，把墙皮抠掉，既然是锅炉房，就要把红砖裸露出来，这是我要的风格，其实这也是设计。
【刘伯英】：你说的这个问题，就是吴乔治说的谁是这个项目最终的决定，他要权衡投资、客户最终的效果。按照最小的投资，改造的作品，让客户来做，放弃了我要把这个东西打造成什么产品的传统做法，建筑师做这个事情的时候，总要把它做成一个作品。那两个模式，他们不请设计师，他们把这个机会让给社会。
把业态安排好，哪儿是办公的园区，哪儿是配套服务的，这也是一个精准的定位。当然我也可以做的很高大上，比如说像民生美术馆，改的很高大上，包括798尤伦斯，也是高大上的东西，并没有把这个打造的个性化，一定要当成特别高大上的作品去做，这就是改造工业建筑的情怀，带着一种情怀和智慧去做。
【吴乔治】：刚才看到大家的分享，觉得中国在旧改方面也是相当的有经验，我刚才谈的基本上是成本和项目的问题，从国外来讲，可能在这样的项目里面，大家追求的是一种文化，文化是一个核心。文化其实是通过之前的文化和现在文化的传承，有很多人可以来参与，有新的活力，而并不是说建筑形式，主要是通过人的使用，让这个地区的建筑发挥重新的光彩。
所有人的参与，所有人对场地雄心焕发活力必要性的问题，但是在法国出现另外一种极左的可能性，对于很多项目的再开发、再利用，有公众参与，会来征求意见。
二十年前，我第一次来北京的时候，我觉得中国人都是喜欢拆，对很多东西保护不足，今天这个观点有所改观，还是有很多人在这方面工作的。
通过运营影响招商
【刘宝廷】：宝蓝是北京最早的“二房东”，叫运营商。在北京和杭州总共有一百万平米，今年收购一百到两百万。我们在20年前和旧改有一定的关系，我们在20年前就定位了存量资产，而且我们不做开发，只做运营，大家都叫二房东，实际上大家做的都是同样的事。
现在为什么出现在旧改论坛?我觉得有两个驱动力，第一个驱动力，就是房产开发的阶段已经逐渐结束了，整个中国已经进入了存量资产运营和盘活的时代;第二个驱动力，30年的改革开放，带领祖国腾飞的这一大批的产业，已经面临着新一次的产业升级和换代。这两个驱动力决定了整个存量资产运营时代的到来，这里面就包括有产业园区的改造。
对于旧有的存量资产的运营，我们把旧有的存量资产，不管是老工业厂房也罢，还有存量的新盖的这些也罢，我们的看法都是一样的。我们认为它无非是一个“巢”，我们怎么看待这个“巢”?有三个维度，第一个，我们要结合巢本身的原有建筑，所在区域的功能;第二，我们要结合所在的区域城市甚至世界的位置来看这个巢;第三，我们根据产业，这个产业有公益性的，也有可能是半公益性的，也可能是纯产业的角度。为什么三点来看这个巢呢?最后一点最关键，798存在拆，还是改，还是留?最重要能不能从一个战略的角度，往里重新装酒还是装水，还是装石油呢?当年北京的城墙要拆还是不拆的问题，无非是他根据五年的战略来看，如果放在20年、100年来，北京的城墙就不应该拆。
我们面临任何一个园区的时候，我们都是从产业的角度来看，我觉得本身改、留，最关键的是给这个巢里面放一个，让这个城市，让这个区域，让这个国家一个相对具有竞争力，而且持有的产业，哪怕是公益性的。
宝蓝一百个员工，其实有五十个在研究产业，我们更多的是产业研究者，巢已经退化到其次的目的。实际上现在的园区当中，硬件的作用已经退化到非常其次，但是硬件最重要的变化是体验式，其实更重要的是，在这个园区里面，是不是能够获得无边界的服务，这是未来竞争的最重要的。我在你这个地方开会，在这里办公，无论多么豪华、多么体验，但有一条，如果获得不了更多有边界的，对企业有推动力的服务的话，未来可能很难有前途。
一个企业，无论在非常差的厂房里面办公，还是在非常好的体验式的地方办公，最重要的是要获得更大的利润和成长。
一个企业进来之后，先不说租价，首先，让你获得降成本的服务。比如说你的办公家居，你的电脑比在市场上买便宜。每天一桶水，同样喝雀巢的水，一天是20块钱一桶，让你的成本变成30%，是不是把房租省出来了。
第二，我让你挣钱，例如说我们一个体验中心，为什么要开在这儿?这个地方凭什么要开体检中心?我让企业进驻的时候，就让你有一万个会员，这个会员包括有园区的，也不是宝蓝园区的。这个体检公司每天都有人来，生命力就好，当你入驻，我就把你当年的运营成本赚回来，那他能不来吗，无边界服务是最关键的，当你有无边界服务能力的时候，你花六块钱进来了，我会让你把这六块钱省出来，这时候加上体验式服务，你的竞争力才是真正的竞争力。
史劲松说智慧社区，现在咱们叫智慧园区，如果我们现在还是靠着北京的天时地利人和，假设说体量不大，五环以内就闭着眼一样有人来租。我到亦庄去看，一个地方六七百万，当达到这个存量的时候，我们竞争的源泉靠的是无边界智能的服务，为企业省成本，现在是企业少，我们的房子多，凭什么到宝蓝来，到尚8去?未来，当中央商务区成立之后，我这20万平米就比你强，我的软服务能力一定是最重要的，这是关键中的关键。
旧改的话题，第一个，你是否能把合适的产业布局在这儿;第二，你吸引合适产业关键是无边界的服务，这是关键中的关键。
刚才提到了双创空间的问题，双创没错，但是干这么多双创，担不担心?不用担心，干不下去就倒了，做互联网金融、做园区、做开发商的时候，最后不就剩万科，市场调节的杠杆，你说你不干双创坚决不对，不干双创干吗呀。如果你认识不到现在的产业布局是世界性布局，咱们中国没有前途，现在我们抢的客户根本不是北京这的。一个强大的运营商出现，要进行世界性的布局，世界性布局最重要的关键，中关村目前直追硅谷，最重要的是国家不惜血本，同时浪费，培养，现在双创也一样。当世界性的产业布局，人才、各种技术全都布局到你这里的时候，那就是前途。
宝蓝做的第一件事，增加研究产业，这个产业有没有前途，我们增加研究产业的人员，不是盖房子，服务尽量外包。第二件事，做尽量无边界服务，公司在融资，让它上市。第三件事，我们做产融结合，我们不收房租，我们不单纯为双创，五年的房租给你，去孵化。所以这三点是我们大趋势上，公司看到的，但是没有完全做好。
在细节方面，我们在北京有26个项目，20万平米的园区，有写字楼，但是我觉得我们在细节方面，尚8、丰宝恒，还有其他的几十万平米的同行，我们与之差距还很大，我们真是老土了。但是在整个大的方向来讲，我每年都参加这个会，我今天来非常高兴。中国的存量资产运营行业，大家就等着看，五年之内，必定要出一个万科、万达一样的巨无霸。中国30年，每一年你知道北京的房租价格是多少吗?北京四环、五环以内房租是两千亿，运营行业都是这些人创造的，都让开发商赚走了，开发商逐渐退出历史舞台了，这个产业当中一定会出现巨无霸，这个巨无霸在五年之内会出现，他的产值会到千亿级别，现在的侯选企业至少有一百家以上。我认为大家要把握住三个方向，这些都是我们培养的，为什么让开发商赚去了，这个行业已经不叫“二房东”，我们叫产业地产的运营商。
【江涛】：二房东升级的问题，原来提旧改，大部分人反映是二房东，低价租了一个厂子，升级以后加一点价租出去，这是一个很原始的业态，中国经济目前发展到这种情况下，资本模式一定会变，最基础的资本模式一定会被淘汰，刘总已经透露出了一些资本模式，通过运营影响招商，通过孵化，包括无边界的服务，将来一定是能套现的，相对于你的房租来说，这是更大的收益。刘总预估运营行业也出现亿级的企业，这肯定不是单纯租金收入，可以想象它是复合型的收入，包括资本模式、上市，这个话题有点大，我想下一步跟您再讨论。刘总把它抛出来了，我觉得也比较符合当下的经济结构发展。我估计尚8和陈总的估计，都在布局这方面的事情，只靠房租，肯定会被后来者灭掉，如何升级，是相当难的一件事情。
中国管好住宅物业的公司都很少，大部分对自己住宅的物业公司都是怨声载道，这种服务业是其实是非常非常难做的，这可能是需要整体社会环境，甚至受众，甚至招租项目整体水平的提升，才能一同提升。我个人非常认可这样一个方向，超级复合的发展。
【刘宝廷】：有些事是很简单的，我更多从实战的角度去看，我在这个行业打拼了十几年，我30岁开始就在这个公司里做，但是这个行业的春天来了，竞争激烈程度也增加了。
我们运营商一定要和产业结合在一起，进入某个领域，比如说养老产业本身就结合了，有很多成功的案例。把租金变成投资，这是未来，但是有一条，你没有这个能力不行，你得有投资的能力，这个投资能力得有合作方。明天一定要想到，你招来的人都是宝贝，都是黄金，十个当中选一个，其他十个都投，九个失败了，那一个甚至有几十倍的收入，不单单是给初创企业做孵化，你给成长型企业做投资，把你那点房租给人家，或者你再给他投点，你一年的房租收入全部都回来了，这个收入一定要把握到。你说我咋挣不到钱，培养人才队伍你从租房子的变成投资商。
第二件事，进入企业的产业链，人家说今天我需要水，京东都能提供，你说物业不是离他最近吗，给他送个水，买个电脑，小公司买一个电脑三千块钱，上京东买去。如果有一千个客户联系在一起，给京东谈，三千块钱的电脑变成两千五，所以我们需要联合。深度服务和无边界服务的钱，将会成为未来巨大的收入，这块的服务永远是巨大的宝石。我看好彩生活，彩生活提出一个理念，让多少人进入O2O社区，但是我听说进O2O社区的人倒了90%，但是留下10%他们就是未来，你不能说他错了，因为到这个窗口了。
第一项是投资的钱;第二项是服务的钱，如果你不会赚互联网服务的钱，那就不行了;第三，继续赚你空间价值的钱，你要扔掉了这个你完了，最终对产业的把握和研究是未来。宝蓝也想这么做好，但宝蓝还没做好，但这是方向，不管怎么说，我觉得可能更多的是一种导向，我们也在做这些事。
【江涛】：我完全感觉到您现在是投资维度的思维模式，跟我见到所有做VC、PE感觉非常像。目前，每个行业都往金融圈跑，这是肯定的，增加自己的资本能力，可能谁跑的最快，谁就能成为千亿、万亿级的企业，这可能是竞速的时期。
请陈总给我们讲讲，展望一下旧改园区的方向和发展前景。
【陈世杰】：我们大体上经历20年利旧，但是20年前我们做对了一件事，我们方向对了，走到今天，到城市慢下来，想起来还需要自然增长的时候，这个城市的机理才真正出现了。现在说是利旧的开始和开端了，2016年是划时代年份。
参加今天这个论坛，相比房地产论坛，我们做的是未来，他们可能做的是当下。我是希望参与今天这个论坛的人抓住机遇，后十年、二十年，一定是前途无限的十年。
【提问】：面向园区+孵化器模式，专家有什么见解?孵化器模式国内国外都有，在国外孵化器模式比较流行。
【刘宝廷】：我们也成立了孵化器，孵化器的市场就那么大，所以一定知道任何一个产业的市场都是有限量的，过分的扩大就会出现需求上的，因为供应过多，有些人就被淘汰掉，所以现在孵化器的风口已经过了，剩下的孵化器还在50%以上，还要淘汰一部分，谁的孵化器留下了，谁就有未来。
我觉得两种生存模式，第一种模式，选对相应的产业和行业的孵化器，做出特色出来;第二，挨过寒冬，你就胜利。大家做孵化器的时候，要么挨得过寒冬，在寒冬的时候做优质了，你不先“死”。现在我们公司里面，你看我多有优势，他没有优势，我没有一百万平米，我拿出十万平米，反正有空置，不可能百分之百的出租率，我拿出十万平米来，我比所有的孵化器都大。我们现在有三万平米的孵化器，我们不自己做，主要百度、36氪合作。
【江涛】：古村落改革，刘老师稍微讲一下。
【刘伯英】：这两年跟以前完全不一样了，因为城里的房价走下坡路，现在资金包括设计都在往村里走。在2004年的时候，就开始做北京第一个受益新农村。旧改还一个类型，历史文化街区，所有的旧居住区，现在我们的团队，很大的一个业务量在历史文化街区方面。我做的成都的宽窄巷子、南京的老门东、重庆磁器口、徽州的老街，长春有三个历史文化街区，这方面我们有很多的体会，我在其他的论坛上也专门介绍过，今天讲产业，所以就都集中在产业遗产这方面。
乡村的事，我们在两个礼拜之前，宽窄巷子得了WA最高成就奖，中央美院建筑师他们都是农村改造，例如农村的企业改造图书馆等。我觉得一定要把握尺度，要打造什么东西，一定要让改造的农村有一个大变样，我怀着敬畏之心，要控制我们的欲望，别太惊扰这些原住民或者自然的风光。真的要都起大的手脚来，我们的乡村跟我们的城市一样，也变得越来越趋同。现在古镇这种现象已经非常突出了，去四川周边，包括云南，像丽江那样的项目，现在已经有点泛化，有点千篇一律了，没什么特色了。再把农村好不容易一方净土再趋同了，中国越来越没特色，所以就宁可少动。
【提问】：不知道各位对新能源发电怎么看?
【刘宝廷】：现在物联网时代，智慧的服务当中，其中有一个电，节能灯具，随着新技术的产生，逐渐运用到了现在的绿色智能建筑上，这个事情是不反对的，我们也在和多家洽谈。
【吴乔治】：刚才提到无边界服务，软性的服务对于很多创业者是非常重要的，成都的共创空间相当于组了一个智囊团，给各个产业的人提供世界顶尖级的咨询服务，包括诺贝尔数学奖的获得者也是我的朋友，都在这个智囊团的里面，通过前人丰富的经验给他们提供支持。
刚才大家提了很多好的方面，改旧、工业空间的利用等等，在国际上来讲，美国，包括法国都有失败的案例，这个大家也是要注意的。
【提问】：我问一个比较前端的问题，想进入旧改园区这个行业，可能会碰到一些壁垒，这些旧改园区，工业厂房大部分是国有性质的或者说乡镇性质，既想要进入市场化，又保留国有性和乡镇企业的特点，咱们都是租过来，进入时如何把房租利益最大化，尽可能贴近周边市场?咱们有改造费用、运费用、空置成本，怎么能够更好的把这两个进行平衡呢?
【史劲松】：就像你所说的，我们的上游单位都是北京市市属国有企业，但是现在整个大的形势在变，市场在变化，刚才讲“二房东”的理念，租下来进行运营，这个已经过时了。刚才也讲到我们做各种各样的服务来提升我们的品牌力，我们做更好的产品让别人信任我们，这也是一个方向。
我们在做的，跟几家国企在实践当中，让他既成为房东也成为股东，我们一起成立一个合资公司，大家一起来运营，我们绑在一起，这样的话，就会规避您刚才所担心的一些风险。
随着中国经济向新常态演化，中国产业地产也步入了一个更专业、更复杂、更多样化的新阶段，相信我们今天的分享，可以为中国旧改园区的创新贡献智慧之源。
